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钱元春律师成功代理疑难房屋买卖纠纷二审案
——谢某房屋买卖纠纷上诉案
来源:上海律师网   http://www.ch-lawyer.com   作者:钱元春律师[介绍]

二手房买卖中的不确定因素很多

案情简介

   五口居住的房屋系谢家老父母的老房拆迁补偿而来,后因家庭矛盾,谢家决定将该房屋出卖,以该大房换两小房。加房内装修,该房以209万元转让给朱某、徐某夫妇。双方在中介主持下,签订合同并约定付款方式。朱某、徐某夫妇在支付了102万后,因资金短缺,无法按约支付剩余款项,朱某遂与谢某1签订协议以延期过户和交房。并约定过户日交付剩余款项,同时约定了总房价1%/日的逾期履行违约金。双方至房产交易中心办理过户时,却被告知合同约定的过户日期已过,无法办理,需重签一份方能办理。谢家拒绝重签,并表示不再卖房,双方过户未果。

    经多次协商不成后,朱某、徐某夫妇将谢家告至法院,要求过户并承担逾期履行违约责任,诉求获一审法院支持。

    按照一审判决,谢家非但要把几代人仅有的房屋白白拱手送人,一家五口人将流离失所,还要倒贴几十万甚至上百万的违约金给对方,谢家不服,委托钱律师决定上诉,以求公正裁决。

    经钱元春律师及多方努力,同时谢家在二审中明确表示自愿补偿朱某、徐某夫妇10万元,谢家的上诉请求获二审法院支持。二审法院撤销了原审法院的判决,并解除了双方签订的房地产买卖合同。谢家老小又能居住其屋,家庭的矛盾亦尽数化解,作为二审的代理律师,我由衷的替谢家高兴。

一审判决结果

    一、谢某1、谢某2、黄某、陶某于判决生效之日起十日内与朱某、徐某办理上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋的过户手续;
    二、谢某1、谢某2、黄某、陶某向朱某、徐某支付违约金,按房价款人民币2,090,000元的日百分之一计算,自2010年8月21日计算至实际履行上述判决第一项之日止;
    三、谢某1、谢某2、黄某、陶某于2010年12月31日向朱某、徐某交付上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋。

二审判决结果

    一、撤销上海市徐汇区人民法院(2010)徐民三(民)初字第XX号民事判决;
    二、解除谢某1、谢某2、黄某、陶某与朱某、徐某于2010年3月11日签订的《上海市房地产买卖合同》;
    三、谢某1、谢某2、黄某、陶某于本判决生效之日起十日内返还朱某、徐某房款人民币102万元,并按银行同期存款利率支付利息(其中人民币2万元自2010年3月10日起、人民币39万元自2010年3月12日起、人民币61万元自2010年3月20日起,均计至谢某1、谢某2、黄某、陶某实际返还房款之日止);
    四、谢某1、谢某2、黄某、陶某于本判决生效之日起十日内补偿朱某、徐某人民币10万元

相关文书

    本案上诉状
    二审判决书

法律依据

《城市房地产管理法》

    第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。
    房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。

    第三十八条 下列房地产,不得转让:
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

《合同法》

    第一百一十条 【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
    (一)法律上或者事实上不能履行;
    (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
    (三)债权人在合理期限内未要求履行。

    第九十四条 【合同的法定解除】有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
    (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
    (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
    (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
    (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
    (五)法律规定的其他情形。

    第一百六十七条 【分期付款买卖中的合同解除】分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
    出卖人解除合同的,可以向买受人要求支付该标的物的使用费。   

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

     第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
    法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
    第十八条  由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
    (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
    (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
    (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
    合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

     第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

注:钱元春律师现执业于远闻(上海)律师事务 所 [聘请律师]      


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[标签:房屋买卖合同纠纷,逾期过户,责任]

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