拆迁补偿之产权调换
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    我国《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。除本条例第25条第2款、第27条第2款规定的外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”上文的论述主要针对货币补偿,如果实行的是房屋的产权调换,对于他物权人的保护而言,用益物权和担保物权存在着不小的差别。

    我国台湾地区《土地征收条例》第41条规定:“土地所有权人申请发给抵价地之原有土地上订有耕地租约或设定他项权利或限制登记者,除第42条另有规定外,直辖市或县(市)主管机关应通知申请人自行清理,并依规定期限提出证明文件。申请人未依前项规定办理者,直辖市或县(市)主管机关应核定不发给抵价地。直辖市或县(市)主管机关经核定不发给抵价地者,应于核定之次日起15日内发给现金补偿。”第42条规定:“土地所有权人申请发给抵价地之原有土地上设定有抵押权或典权者,原土地所有权人及该他项权利人得申请于发给之抵价地设定抵押或典权,申请时并应提出同意涂销原有土地抵押权或典权之证明文件。依前项规定于发给之抵价地设定抵押权或典权,其权利范围、价值、次序等内容,由原土地所有权人及他项权利人协议定之。依第一项设定之抵押权或典权,应于抵价地登记时,同时登记;并应于登记后通知该他项权利人。”征收前土地设定抵押权或典权者,应清偿并涂销抵押权或典权后,始准其领取抵价地,唯常因土地所有权人财力问题,暂时无法偿债涂销抵押权或回赎涂销典权,而被迫领取现金补偿,致其权益受影响,并造成征收机关筹措现金补偿之压力,因此,为利于区段征收业务之进行及保障土地所有权人之权益,爰规定区段征收前设定有抵押权或典权之土地,得由原土地所有权人及他项权利人申请于发给之抵价地设立抵押权或典权。

    用益物权的内容在于支配标的物的使用价值,而担保物权的内容则在于支配标的物的交换价值。在房屋拆迁过程中,如果被拆迁人房屋和建设用地使用权上存在抵押权,而被拆迁人希望进行房屋产权调换,被拆迁人就必须筹措资金,清偿甚至提前清偿抵押权所担保的债权;如果被拆迁人没有能力筹措这些资金,被拆迁人就只能选择货币补偿,而不能进行产权调换。但如果被拆迁人经过与抵押权人的协商,双方同意在产权调换后的房屋(及建设用地使用权)上设立抵押权,被拆迁人进行产权调换的选择就能实现。由于抵押权的内容在于支配标的物的交换价值,抵押人与抵押权人展开的这一协商,也比较容易达成一致意见。这样,既可以实现被拆迁人调换房屋产权的愿望,又可以保障抵押权人的权益,达到双赢的结果。但需要说明的是,由于产权调换后的房屋和被拆迁房屋属于不同的物,因此抵押权人对调换房屋享有的抵押权,并不是担保物权物上代位性的当然结果,这一抵押权,是由调换后房屋的产权人和主债权人通过合意方式重新设立的抵押权。

    而当被拆迁房屋或建设用地使用权上存在用益物权时,与担保物权的情形则有所不同。用益物权的内容在于对用益物权的标的物进行具体的支配和利用,经过房屋拆迁的产权调换之后,调换房屋和被拆迁房屋不是同一个物。由于房屋和建设用地使用权上的用益物权主要是地役权,而地役权的存续往往依赖于需役地和供役地之间特殊的地理位置(虽然不一定要求二者相邻),在房屋拆迁过程中,由于调换后房屋所处的地段往往发生了改变,因此地役权人对于调换后的房屋和建设用地使用权,往往没有重新设立地役权的现实需要。

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