如何理解承租人应在合理期限内行使优先购买权?
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    在这里有两个问题:一是,合理期限由谁来定。是出租人、或是承租人、还是法官。法律对此没有规定。依笔者之见,当对于当事人之间行使优先购买权没有争议时,其合理期限的确定由当事人自己来协商确定。当对于当事人之间行使优先购买权有争议时,其合理期限的确定则由审理案件的法官来判断其合理期限。有的认为,该条中合理期限就是以前《民法通则意见》中规定的3个月,属于不变期间。实际上《合同法》第230条的立法本意不是继续沿用原来的《民法通则意见》中规定的3个月。因为,商机稍纵即逝,对于房屋买卖来讲也是如此,合同法比原来的法律规定更加合理,3个月的考虑期限确实太漫长。其他国家立法对于该期限规定的也都很短。在实际生活中,是否购买房屋的思考期确实也用不了3个月。因此,此处的合理期限是法官在双方当事人产生争议后的自由裁量期限。二是,合理期限的起算日问题。如何确定合理期限的起算日有三种意见。一种意见认为,应该以出卖人决定卖房时起算向后计算;另一种意见认为应该在出卖人与第三人达成初步买卖协议后在出卖人向承租人发出正式通知;第三种意见认为应该按照出卖人与第三人达成房屋正式买卖协议时起算。我们认为,由于租赁房屋优先购买权是同等条件下的优先购买权,它必须以一个所谓的“同等条件”的出现为参照,因此,出卖人与第三人达成的初步协议通知承租人就应该成为唯一的评判标准。同时要考虑承租人在知晓所谓的“同等条件”后,必须经过“一定合理时间”的权衡,才能做出是否行使优先购买权的决定。因此,对合理期限的正确的理解应该以出卖人与第三人达成初步的协议后通知房屋承租人之日起算,往后计算合理期限为宜。

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